米兰体育,米兰体育官方网站,米兰体育APP下载摘要：2025年三季度，REITs市场规模持续扩张，板块分化显著，二级市场波动中显韧性，政策破圈与资产创新驱动长期增长潜力。（报告期：2025.07.01-2025.09.28）

　　观点指数 市场整体数量方面，据观点统计，截止2025年9月中旬，全市场上市的REITs产品达到74只，在6月5日首次突破2000亿元大关，持续上涨。截至三季度末，总市值达到2212.31亿元，较2024年末增长41.43%并持续增长。

　　期内，一共有6只REITs上市，合计发行规模57.67亿元，呈现“新发+扩募”双轮驱动的格局。

　　作为首批上市的数据中心REITs，南方万国数据中心REIT与南方润泽科技数据中心REIT即便身处市场震荡期，仍实现上市首日即封涨停板的亮眼表现。作为兼具不动产稳定收益属性与科技成长潜力的创新型资产，这类新型基础设施REITs在“资产荒”背景下展现出双重属性：既可依托不动产特性获取稳定持有收益，又能通过科技属性分享数字经济红利，成为明确增长驱动、前景广阔的稀缺投资标的。

　　其中仓储物流REITs与消费基础设施REITs均为10只，分别约占13%，保障租赁住房8只约占11%，园区基础设施19只，约占25%。

　　报告期内，我国在基础设施不动产投资信托基金（REITs）政策层面呈现多维度、跨领域、常态化的推进特征，政策覆盖消费、文旅、数字经济、养老、体育等民生与新兴产业，并形成“中央统筹+地方试点”的协同格局。

　　政策覆盖范围显著扩大。本季度政策突破传统仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型，向消费基础设施、冰雪旅游景区（如黑龙江4A级以上冰雪景区）、人工智能及数字经济项目（如广西AI/数字领域）、文化旅游设施（河南文旅项目）、体育场地（如国家体育产业高质量发展意见）等新场景延伸。

　　区域特色与产业导向紧密结合。地方政策凸显“因地制宜”特征——北京聚焦消费基础设施，契合国际消费中心城市建设；黑龙江依托冰雪经济资源，推动景区基础设施证券化……

　　金融创新与实体经济深度融合。政策明确将REITs作为拓宽资金来源、盘活存量资产的核心工具。 “金融工具+产业需求”的对接，既解决了基础设施“融资难、退出难”的问题，又通过市场化机制引导社会资本向战略性新兴产业聚集。

　　常态化与制度化推进机制成型。国家发展改革委文件从申报流程、资产类型扩展、审核标准优化三方面构建常态化机制，REITs市场从“试点探索”向“成熟运行”阶段过渡，为市场参与者提供更清晰的预期和操作框架。

　　产业园区REITs一级市场活跃度显著，新上市与扩募项目双轮驱动资产的扩容，但出租率波动凸显运营压力。截至目前，板块已上市19支REITs，总市值374.81亿元，占REITs市场的16.9%，体现市场对产业园区资产的配置需求。

　　近三年产业园区REITs运营指标波动加剧，出租率、收缴率及EBITDA利润率呈现“先升后降再企稳”的复杂态势，盈利压力持续显现。2022年出租率88.80%、收缴率86.54%、EBITDA利润率86.07%；

　　2025年Q1-Q2数据有所修复，出租率回升至82.67%-84.59%，收缴率从88.57%升至93.09%，EBITDA利润率从78.17%微升至78.71%，但整体仍低于2022-2023年的水平，显示运营效率提升与成本压力并存，需持续关注租金收缴能力恢复及“以价换量”现象对盈利空间压缩的长期影响。建信中关村REIT在2025年中期业绩会上说明，上半年业绩亏损的原因之一是，租金价格降低，“以价换量”现象较为明显，导致租金收入有所下降。

　　消费基础设施REITs一级市场呈现强劲扩容，新上市项目凭借稀缺定位与运营韧性获资金热捧。已上市的10支REITs总市值386.06亿元，占REITs市场17.4%，中金唯品会奥莱REIT以34.8亿元的募资额创年内消费类REITs新高，首日涨幅26.81%，印证了市场的认可度。

　　9月22日，华夏中海商业REIT取得中国证监会准予注册批复及深圳证券交易所无异议函，同时等待上市的外资首单REITs——华夏凯德商业REIT等项目进一步丰富供给，形成“成熟资产+新兴业态”的扩容格局。

　　二级市场呈现“新上市REITs领涨、存量REITs分化”的格局，消费复苏与政策利好构成上涨核心动力。2025年7月1日以来，消费基础设施REITs区间涨跌幅分化显著：中金唯品会奥莱REIT以26.47%的涨幅领涨，华夏华润商业REIT（4.99%）、华夏金茂商业REIT（5.26%）亦录得正收益，而部分存量项目如中金中国绿发商业REIT（-6.49%）承压。

　　新上市项目因高出租率、稳定现金流及“新零售”稀缺标签受资金追捧，反映市场对消费基础设施长期价值的信心。随着国内经济回暖，居民消费信心增强，消费支出增加。消费热潮直接带动消费基础设施REITs底层资产业绩提升，验证了市场对其长期价值的认可。

　　租赁住房行业目前已上市8支REITs，该板块总市值约184.45亿元，占REITS市场的8.3%。此外，短期内，10年期国债收益率显著上行，截至9月19日己升至1.87%，回升至年内较高水平，保租房作为长久期资产，对利率调整敏感性高，房租价格持续回调与保租房供给持续大增，对住房租赁REITs未来租金收入与分红率的影响较大。

　　住房租赁REITs市场面临“供给扩张+利率上行”的双重挑战，市场情绪偏谨慎。已上市8支REITs总市值规模相对较小且扩容受限。10年期国债收益率升至1.87%高位，保租房作为长久期资产对利率调整高度敏感，资金成本上升直接压制估值。

　　运营指标呈现“出租率回升、收缴率稳定、利润率承压”的波动特征，资产质量与运营效率存在区域差异。出租率2024年降至91.39%后，2025年Q2回升至96.13%，显示需求端有所修复；收缴率持续高企（2025Q2达99.17%），体现租金收缴能力优异；但EBITDA利润率从2022年的86.16%持续降至2024年76.66%，2025年Q2仅微升至77.25%，反映成本上升或收益增长放缓的盈利压力。

　　部分市场化项目探索多元收入（如配套商业、社区服务），或为运营效率提升提供新路径。例如：华润有巢REIT中报显示项目公司通过自有房屋租赁、商铺管理费、停车场经营等多元收入模式，实现服务收入230万元，占本期总收入的比例达12.55%。

　　仓储物流行业目前已上市10支REITs，该板块总市值约258.30亿元，占REITs市场的11.66%。

　　7月4日，首单民企仓储物流类REITs正式启动扩募，嘉实京东仓储REIT拟扩募并新购入西安、合肥两个成熟智能物流园区，合计建面25.28万平方米，此举是基金对投资策略的深化实践。通过覆盖西北、华东核心物流节点，既补充了现有资产组合的区域空白，又实现了“成熟资产+战略区域”的双重布局。

　　仓储物流REITs二级市场呈现明显分化格局，中银中外运仓储物流REIT以26.3351%的区间涨幅领跑，主要得益于其作为国内首单央企仓储物流REITs的身份——发行溢价16.16%、首日开盘价4.00元、首日涨幅达22%，市场对其稀缺性与资产质量给予高度认可。

　　整体来看，二级市场表现既反映了投资者对不同资产质量、运营能力的差异化定价，也体现新上市项目因发行溢价与首日涨幅成为阶段性市场焦点，而存量项目则需通过持续稳定的运营表现维持市场信心。

　　2025年三季度，美国REITs市场在宏观经济与政策调整的交织影响下，呈现波动上升的态势，标普美国房地产投资信托指数自7月初346.74点起步，至9月18日收于354.86点，累计涨幅约2.34%，期间虽经历了多次调整，但长期上行趋势未改，反映出市场对房地产板块的信心修复与结构性机会的挖掘。

　　总体来看，三季度美股REITs市场呈现“商业地产强、住宅弱，物流稳、科技基建分化”的格局。尽管整体指数上行，但REITs内部呈现显著分化。写字楼REITs在三季度表现最为突出，涨幅达13.96%，主要受益于商业地产市场的回暖及办公空间需求的持续释放。远程办公常态化背景下，优质写字楼因配套完善、地段优越成为企业首选，租金与资产价值同步提升。

　　零售REITs以7.09%的涨幅紧随其后，直接映射了居民消费复苏与线下零售回暖的宏观趋势。商场、购物中心等消费场景在场景创新、体验升级的推动下，客流量与销售额双增，带动租金与资产估值上行。酒店及度假村REITs以10.89%的涨幅同样抢眼。

　　恒生房地产信托基金指数在波动中呈现上行趋势，8月12日收于3308.7点后回落至3164.91点，较期初上涨约1.92%，反映市场在短期调整中仍实现净增长。这种波动既体现了投资者对香港REITs短期情绪的复杂性，也凸显了融资成本下行对市场压力的缓解作用，整体呈现“稳中有升”的态势。

　　截止2025年三季度末，中国香港共有11只上市REITs，香港11只上市REITs总市值突破1500亿港元，市场集中度极高，其中领展房产基金占据近七成份额，凸显其作为亚洲最大房地产信托基金的主导地位。

　　物业类型表现分化，酒店旅游逆势增长。尽管写字楼、零售物业承压，酒店及旅游业却实现量价齐升。越秀房产基金旗下广州IFC雅诗阁服务式公寓上半年经营收入6030万元人民币，创历史新高；广州四季酒店客房收入1.9亿元人民币，平均入住率80.1%，同比增长1.1个百分点。

　　融资成本下行缓解分派压力，融资成本普降成为纾缓REITs分派压力的关键因素。越秀房产基金报告期内融资成本4.03亿元人民币，同比下降13.5%，节省6300万元人民币，平均融资成本降至近三年低位；阳光房地产基金加权平均融资成本3.7%，去年同期为4.2%；

　　置富产业信托融资成本按年减少12.6%至1.73亿港元，2024年上半年为1.98亿港元。融资成本下降主要得益于香港银行同业拆息回落及流动性改善，直接减轻REITs财务负担，提升可分派收入空间，反映宏观货币政策对REITs财务健康的积极影响。

　　本文节选自《韧性增长 2025年三季度REITs发展报告》返回搜狐，查看更多